文／邹高禄商业房地产市场需求预测，有助于我会增加对商业房地产需求，因为就业人口揭示一个城市的长期生产力和创新潜力，们了解未来城市商业房地产的需求、存增加会促进消费增长，从而导致对零售房所以常常被用来预测城市商业房地产的长量、租金、空置水平等，是商业房地产投产、旅游房产（如酒店、休闲设施）等需期市场需求。资开发可行性分析中的重要内容。影响商求的上升。但是，城市就业增长对商业房经济发展因素，包括教育成就、新创业房地产市场需求因素很多，涉及自然地产市场需求的影响只是一个间接因素，企业、地方所有企业、产业结构、产业多（如地形、气候）、社会经济（如宏观政真正影响商业房地产市场需求的是那些能元化等，可以用来对商业房地产需求进行策、法律、人口、产业结构、经济水平）够带来就业增长的各种经济因素，包括经长期预测。新创企业可以反映不同城市之多个方面。商业房地产市场需求预测理济增长和经济发展因素。所以，可以用就间个人以及公司，抓住机遇开创新业务的论、模型也很多，各有侧重，许多方法在业状况代替城市商业房地产的需求状况，能力差异。城市新创公司越多，就业增长实践中被广泛应用。由于商业房地产市场找出影响就业增长因寨，间接预测商业房率越高，但也预示城市可能更加不稳定；需求分析是一个很复杂的问题，各种市场地产需求。就业因素首先是就业增长率，地方所有企业可以反映不同城市之间稳定需求理论、模型都根据自己的假设，针对可以用年度调和就业增长率表示。二是就性的差异。城市所属公司越多，城市可能不同的实际，对市场某一方面做出预测。业增长的稳定性，用季度就业变化不稳定有更高的增长，但也可能更加不稳定。产所以，理论与实践上，并未形成一个完性表示，具体而言就是城市某段时间（比业多元化用产业多样化指数表示，指数值全、完善的预测方法。不管用哪种方法，如１９９０～１９９９年）内的就业人口越高，表示城市产业多元化程度越高、城市场需求预测都必须正确选择商业房地产按季度变化趋势的标准差。三是调和就业市市场稳定性较低和城市可能有更高的就市场需求因子，否则预测结果难以令人信增长率与就业人口增长不稳定性（即上面业增长前景。服。挑选影响房地产市场需求因素，不外的标准差）的比率，用以度量经不稳定性马利兹亚在１９９１年采用经济增长乎采用定性和定量分析方法，只有定性和调整后的城市市场就业增长率。因素和经济发展因素，对美国２５０个都市定量分析相结合，才能精确选择市场需求区的商业房地产需求状况进行了预测。马因素。二、经济增长和经济发展因素对利兹亚短期预测发现，西部阳光带、大西商业房地产市场需求的作用一、商业房地产市场需求经济增洋南部区、西南中部区和西北太平洋区对影响就业的因素很多，马利兹亚把经都市区就业增长有影响。马利兹亚短期预长因素和经济发展因素济增长因素看成影响就业的短期因素，把测还发现建筑业就业人口比重、其他非金（一）城市就业增长与商业房地产需经济发展因素看成长期因素。经济增长是融服务业就业人口比重等经济增长因素对求预测指社会财富的增长、生产的增长。而经济城市就业增长有影响。预测发现多样化指马利兹亚（Ｍａｌｉｚｉａ）认为，就业是城发展是指随着经济增长而发生的社会经济数、新创公司状况、地方所有公司状况、市重要的社会经济指标，城市范围内就业多方面的变化，如投入的生产要素比例变中学以下受教育成年人口比重，对就业增状况、收入水平、人口状况等数据比较容化、产业结构变化、文化教育变化等。马易收集。城市商业房地产投资的增长，会利兹亚认为经济增长因素适用于预测商业带动就业增长。反过来，城市就业增长又房地产的短期需求；而经济发展因素可以万 方数据巡Ｅ黔ｆ乒ｇ磊龟％芦监—圃长率有影响。其中，产业多样化因素是经济发展指标中对城市商业房地产需求预测最有用的指标。马利兹亚还用就业增长溺■Ｉｌ豁雌％辫盎嚣就业稳定性以及经就业稳定性调整后测性”。长、地方财政预算内支出中教育事业费支帮鹣的鬟业燃薯蓁；苫蔓囊墨粪星蓁磊乏娶萎三、成都市商业房地产需求敏感幕毒芸裂釜票萎兰誓姜耋裴≯私晌展目素，以及城市区位因素，进行综合回性因素分析变量选择葛兰杰因果分析显示，成都市第三产辩｝≈归奇析发现，如果把经济增长因素、经济就业增长用历年调和就业增长率业就业增长和地方财政预算内支出中教育ｇ娃彝发是因素放在一起统一评估，各种因素对ＥＭＲ表示，历年调和就业增长率＝１／ｌｎ（年事业费支出，对就业增长率都有葛兰杰因，葵就世增长率影响的程度按顺序由大到小依就业率），Ｉｎ表示自然对数。经济增长因素果。因此，他们都是城市就业增长率因辣髓＃碍，？。豁表１：成都市历年就业与教育支出￥＊＾船＃ＥＭＲＴＥＲＥＳ年年就业率历年调和就业增长第三产业从业人员地方财政预算内支出中教育事业■％率％比重％费支出（亿元）＾‘、１９９１９９０．２１７６２２３２．８２．７１８７÷：？ｊ｜１９９２９９０．２１７６２２３６．１３．４６０５’薯１９９３９９０．２１７６２２４０．２１．９６８２。４．ｉ１９９４９８．９０．２１７６７４１．４１．５８３２１９９５９８．７０．２１７７６６３７．９２．０８９２１９９６９８．７０．２１７７６６３７．１１．９６７２１９９７９６．４１０．２１８８８５３６．５３．３７３２１９９８９３．６０．２２０３１ｌ４８．９３．８５５３历年调和就业增长率＝１／Ｉｎ（年就业率），ｌｎ表示自然对数。数据来源：根据《四ＪＩＩ统计年鉴》整理，中国统计出版社。次是：区位、中学教育程度以下成年人口中，选取产业结构因素、即第三产业从业素，或都是成都市商业房地产市场需求的数百分比、建筑业就业人口比重、其他非人员比重％（ＴＥＲ）作为实例；经济发展因素敏感性因素。所以，我们可以用第三产业金融服务业就业人口比重、产业多样化状选取教育成就因素、即地方财政预算内教就业增长，预测成都市商业房地产市场短况；各种经济因素对就业不稳定性影响程育事业费支出（ＥＳ）作为实例，分析他们期需求：而用地方财政预算内教育事业费度由大到小排列依次是：新创企业比重、是否是成都市商业房地产市场需求因素。支出增长，预测成都市商业房地产市场长地方所有企业比重、区位、产业多样化状．葛兰杰因果法敏感性因素分析采用葛期需求。也就是说，随着第三产业就业增况。兰杰因果模型，综合分析成都市商业房地长、地方教育事业费支出增长，成都市商二、用葛兰杰因果法选择城市商产需求因素，我们发现第三产业就业增长业房地产市场需求会上升。和地方财政预算内支出中教育事业费支不过，由于成都市第三产业就业对城业房地产市场需求敏感性因素出，对城市就业增长率都有葛兰杰因果。市就业增长率的短期弹性，远大于地方财各种城市经济增长因素和经济发展因也就是说，第三产业就业增长和地方财政政预算内支出中教育事业费支出对城市就素，究竟哪些会影响就业增长，进而影响预算内支出中教育事业费支出，都是城市业增长率的短期弹性，所以第三产业就业商业房地产市场需求？这实际上是一个敏就业增长率敏感性因素，因此也是分析成增加会马上带来对商业房产需求增长。但感性因素选择问题。如果某个经济增长因都市商业房地产市场需求的因素。如果成都市增加财政预算内教育事业费支素或经济发展因素会对就业增长存在葛兰进一步的分析发现第三产业就业对城出，却不会在短期内带来商业房产需求的杰因果（Ｇｒａｎｇｅｒｃａｕｓａｌｉｔｙ），那么这市就业增长率的影响，远大于地方财政预明显变化。这反过来证明了马利兹亚关于个因素可以预测就业增长，或者说这个因算内支出中教育事业费支出对城市就业增就业结构可以预测商业房地产市场短期需素是就业增长的一个敏感性因素。故可以长率的影响，说明在成都市，商业房地产求、而教育投入可以预测商业房产市场长用葛兰杰因果选择城市商业房地产市场需市场需求对第三产业就业敏感度，远大于期需求理论假设的正确性。求敏感性因素。葛兰杰因果是由葛兰杰教育事业费支出敏感度。（Ｇｒａｎｇｅｒ）在１９６９年提出的，目的是参考文献为了揭示时间序列的短期预测关系，其简四、结论与意义１、谭崇台．发展经济学概论［Ｍ】．单定义是：设有两个时间序列变量Ｘ和Ｙ，根据马利兹亚理论，如果某种经济因武汉：武汉大学出版社．２Ｏ０３．２—５．假如在采用了Ｘ的过去值情况下得到的Ｙ的索对城市就业增长有影响，它可以被认为２、古扎拉蒂．计量经济学（第三版）［Ｍ】．林少宫译．北京：中国人民大预测值、比在不采用Ｘ的过去值情况下得是商业房地产市场需求的一个影响因素。学出版社．２００Ｏ：１５１—１５４．到的Ｙ的预测值更好，那么就说Ｘ会引起经济因素分经济增长因素和经济发展因３、Ｈ．ＬｕｔｋｅＰＯｈｌ．ＩｎｔｒＯｄＵｃｔｉＯｎＹ、或Ｘ可能是Ｙ的原因（但不能说Ｘ一定就素，前者是城市商业房地产市场短期需求ｔＯＭｕｌｔｉＰ１ｅＴｉｍｃＳｅｒｉｅｓＡｎａｌｙｓｉｓ是Ｙ的一个原因），Ｘ可以理解为是Ｙ的一因素，后者是商业房地产的长期需求因［Ｍ】．Ｂｅｒｌｉｎ：ＳＰｒｉｎｇｅｒ—Ｖｅｒ１ａｇ．个很好的预测因素。因此本质上说，葛兰素。由于影响商业房地产市场需求因素很１９９３：９３—９５．杰因果法是关于时间序列变量间有无“预多，本文选取了成都市第三产业就业增万 方数据幽丛型唑黔严笋吕磊鼢—山（作者单位：四川师范大学资源与环境学院）